Ayer, día 22 de octubre de 2020, entró en vigor en Cataluña el Decreto Ley 34/2020, de 20 de octubre, de medidas urgentes de apoyo a la actividad económica desarrollada en locales de negocios arrendados (en adelante, el “DL 34/2020”).
El DL 34/2020 establece los siguientes presupuestos:
Si se cumplen las mencionadas circunstancias, el arrendatario puede requerir una modificación razonable y equitativa de las condiciones del contrato. Las partes tienen el plazo de un (1) mes para alcanzar un acuerdo mediante negociación o mediación.
El requerimiento debe efectuarse fehacientemente. La fecha del requerimiento tiene los siguientes efectos:
Por consiguiente, aquellos arrendatarios que cumplan con los presupuestos expuestos anteriormente y que quieran beneficiarse de las medidas de reducción impuestas por el DL 34/2020, deberán efectuar el requerimiento lo antes posible, en tanto que la fecha del requerimiento condicionará el inicio de la efectividad de la reducción. El arrendatario no podrá, consiguientemente, solicitar la reducción una vez hayan finalizado las medidas de suspensión o de restricción.
A falta de acuerdo entre las partes en el plazo de un (1) mes, serán de aplicación las siguientes reglas:
De conformidad con lo dispuesto, el arrendatario únicamente puede beneficiarse de la reducción de las rentas prevista en el DL 34/2020 si existen medidas de suspensión del desarrollo de la actividad o de restricción del aprovechamiento material del bien arrendado. Es decir, el arrendatario no goza de la facultad de reducción si no hay medidas de suspensión o restricción vigentes, con independencia de que el COVID-19 esté teniendo un impacto negativo sobre la actividad del arrendatario.
Cabe destacar que la prestación de servicios de entrega a domicilio o de recogida de productos en el establecimiento no afecta a la aplicación de estas restricciones.
Asimismo, se faculta al arrendatario a poder exigir al arrendador la imputación, total o parcial, de las garantías que el arrendatario hubiera prestado (con excepción de la fianza legal y otras garantías depositadas en el organismo competente) a las rentas y otras cantidades debidas y vencidas. No obstante lo anterior, el arrendatario deberá reintegrar las garantías en el plazo de un (1) año a contar desde la desaparición de la suspensión o restricción y, en todo caso, antes de la finalización del contrato si su duración es inferior.
Respecto a aquellos arrendatarios que, con anterioridad al 22 de octubre de 2020, hayan firmado acuerdos con los arrendadores en relación con las consecuencias derivadas del COVID-19, podrán también beneficiarse de las facultades previstas en el DL 34/2020. Es decir, los acuerdos previos firmados entre arrendatarios y arrendadores no suponen una limitación a la aplicación del DL 34/2020.
Paralelamente, es necesario enfatizar que, si las medidas de suspensión o de restricción se prolongan más de tres (3) meses en el transcurso de un (1) año, la parte arrendataria podrá optar por desistir unilateralmente del contrato, sin tener que abonar penalización alguna, mientras se mantiene la suspensión o restricción y hasta tres (3) meses después del cese de las medidas, siempre que lo notifique fehacientemente al arrendador con un (1) mes de antelación.
Finalmente, cabe señalar que, pese a que en la exposición de motivos del DL 34/2020 se establece lo siguiente: “El contenido del presente Decreto ley propone un criterio distributivo de las consecuencias negativas que se derivan de las prohibiciones, suspensiones y restricciones impuestas para evitar la propagación de la pandemia de la COVID-19 respecto del aprovechamiento material de bienes inmuebles arrendados para el uso de actividades industriales y comerciales, entendidas en el sentido ya mencionado. El criterio no se basa en apriorismos o maximalismos, sino en un principio de solidaridad que se traduce en el reparto igualitario y equitativo de las consecuencias negativas, socializando así el riesgo y evitando hacerlo gravitar sobre una sola de las partes contratantes.”, el articulado del mismo no protege a los arrendadores que, como consecuencia de la aplicación de las reducciones del DL 34/2020, puedan quedar en una peor situación que el arrendatario.
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